Las subastas encubiertas a las que se enfrenta quien quiere comprar un piso: "La inmobiliaria nos recomendó subir la oferta. Al día siguiente nos dijeron que ya nos habían superado"

David busca piso desde hace un año en Madrid y asegura que está batallando con una "competencia descarnada": "Ha habido veces que he concertado una cita para ver un piso por la mañana y a la hora de comer me la han anulado porque un comprador ha mejorado la oferta en 30.000 euros sin ni siquiera visitarlo". Algo parecido le ocurrió a Sergio en uno de sus intentos fallidos de encontrar un hogar en la capital con su mujer: "Nosotros mantuvimos el precio de venta y la inmobiliaria nos recomendó mejorarla por la demanda. Aunque no nos parecía moralmente correcto, accedimos y subimos el precio. Al día siguiente nos volvieron a llamar para decirnos que ya habían mejorado nuestra oferta".

Las historias de Sergio y de David no son anecdóticas, desvelan una realidad ya asentada como consecuencia de una oferta escasa, de la presión poblacional y del peso de las inversiones en vivienda por la alta rentabilidad del alquiler. "A pesar de ofrecer 10.000 euros más por un piso, la inmobiliaria mantuvo el anuncio unos días más para convertirlo en una subasta. Me iban contando las pujas que me superaban y finalmente lo compró otra persona", detalla David. En otra ocasión, Sergio se topó con la exigencia de pagar al contado para adquirir otro piso que visitó: "Teníamos que pagar de golpe. Justo después de nosotros apareció una empresa inversora que se lo quedó por tener ya reunido el dinero".

Más de la mitad de la vivienda se paga al contado

"En la última década hemos visto la entrada muy fuerte de dinero extranjero en el mercado inmobiliario, compradores que adquieren vivienda como un activo y no para vivir. Esto genera mucha más competencia, la sensación de subasta y el recalentamiento de precios", explica Jaime Palomera, director de Vivienda en el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona. El 56% de las casas que se compran en España son sin hipoteca, según los últimos datos del Consejo General del Notariado que corresponden a 2023. Según Palomera, no son familias que acceden a su primer piso, sino empresas que "no necesitan endeudarse y se quedan con una parte muy importante de los inmuebles que salen a la venta".

Por otro lado, asegura que en la última década ha aumentado en un 20% los propietarios de 10 casas o más. Y subraya que la compra de vivienda para destinarla al alquiler es una de las operaciones que da más rentabilidad: "En torno a un 10% a diferencia de las inversiones típicas como en Letras del Tesoro que dan un 3% o en productos del IBEX que no superan el 6". Al final, argumenta, "son conductas extractivas": "Son dinámicas especulativas porque adquieren vivienda que les da una renta sin aportar ningún efecto positivo en la economía. Provocan el encarecimiento y más desigualdad al complicar la compra. Te obliga a vivir de alquiler y eso te empobrece".

En cambio, el presidente de la Federación de Asociaciones de Inmobiliarias, José María Alfaro, niega que los inversores compliquen la adquisición a particulares: "Tienen las mismas posibilidades. El problema del comprador pequeño o la demanda joven es otro. En caso de los jóvenes, muchos no quieren comprar porque prefieren el coliving o el alquiler. Los que sí lo desean tienen muy poco ahorro". Además, recalca que la inversión en vivienda "siempre ha existido", pero no es esto lo que tensa los precios: "Lo relevante es que no hay oferta, llevamos más de diez años sin construir y tenemos niveles que no veíamos desde hace 30 años".

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Déficit de vivienda

José María Alfaro asegura que hay ciudades con un 60% menos de inmuebles en venta que hace 5 años: "En ciudades como Alcorcón, había 570 viviendas en venta en 2020 y ahora son 200. Lo podríamos extrapolar a ciudades grandes, como Valencia o Sevilla, pero también a secundarias como Zaragoza y Valladolid". Según el Banco de España, son necesarias entre 200.000 y 250.000 viviendas nuevas en los próximos seis años para empezar a paliar el déficit. Alfaro vaticina que no se conseguirá porque, entre otros impedimentos, "no hay mano de obra suficiente para cumplir con dichas previsiones".

Jaime Palomera, el experto en vivienda del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona, estima que "por mucho que se levanten nuevos inmuebles continuará la sensación de subasta si no se limita su compra como activos en bolsa". Apunta a otras alternativas para evitar la tensión en el mercado y bajar precios: "Holanda desde el 2022 aplica medidas para contener la especulación, como limitar la compra de pisos en zonas saturadas a familias que vayan a vivir allí al menos 4 años. Otra solución sería aplicar una fiscalidad específica como hace Singapur. Allí cuantas más viviendas tengas, más IBI te toca pagar".

También sitúa a la vivienda pública como la solución realmente eficiente para bajar precios. Insta a las administraciones a involucrarse en su promoción, como también pide el presidente de la Asociación de Inmobiliarias.