Cómo el alquiler turístico sube los precios del mercado inmobiliario y cómo evitarlo

La ministra de Vivienda ha planteado la posibilidad de limitar el fenómeno Airbnb, esos apartamentos turísticos que se han extendido por grandes ciudades y, sobre todo, por la costa. Son el gran agujero pendiente que no reguló la ley de vivienda y por cuyas rendijas se están colando las mayores subidas de precios en el alquiler. ¿Qué se pretende hacer? Se buscan tapar un agujero muy concreto que es el fenómeno Airbnb. Y Booking y Expedia y TripAdvisor. Esos apartamentos turísticos suman ya en España 340.000, según las cifras del INE a agosto de 2023. Es una subida del 9,3% frente al año pasado en un fenómeno que sube prácticamente en todas las autonomías, salvo en Baleares.

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¿Dónde están? El mapa de color que dibuja el INE deja las costas al rojo vivo, así que están fundamentalmente en las islas y en la costa mediterránea, pero preocupan especialmente en zonas donde crecen mucho o son un porcentaje significativo del parque total de vivienda.

Crecen mucho, en Asturias (un 15%), en Galicia y Murcia (un 13% más hay este año). Y siguen creciendo mucho en Valencia y Málaga (más 10%) Madrid (más del 8%). Pero preocupa en donde son muy abundantes frente a otras fórmulas escasas de alquiler porque ahí pueden tirar del precio de todo el parque inmobiliario. Y ahí preocupan Baleares y Canarias donde la ratio de pisos turísticos frente a pisos normales es más alta.

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¿Y quiénes son? Ojo a esto. En Madrid, por ejemplo, no son estos “pequeños señores con sus casitas”, como pinta el relato liberal. 6 de cada 10 anunciantes tienen varias casas anunciadas. MIT House tiene 291 viviendas enteras para Airbnb sólo en Madrid. El segundo anunciante es “Fran y Marta”, y tienen 247; da la sensación de que no son un matrimonio romántico. O Blueground tiene 178 casas en Madrid. O Raúl que tiene 116 viviendas en Airbnb en Madrid. Seguro que Raúl es un joven de esos que se ayuda en sus estudios, ¡alquilando sus 116 viviendas!

En fin, que clarísimamente hay una profesionalización del Airbnb de algunos que tira del precio de todos.

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¿Puede el Gobierno limitar esas licencias de Airbnb?

La pregunta clave es si el Gobierno puede limitar esas licencias de Airbnb porque la competencia en vivienda está transferida a las autonomías. ¿Puede el gobierno fijar ese límite? La respuesta es compleja.

La respuesta es, en principio “no, pero”. El 'no' es que, efectivamente, las políticas de vivienda están transferidas a las autonomías. Si no lo hacen ellas, es difícil que se haga. Pero, el gobierno está apurando sus márgenes competenciales con un argumento: hay bienes superiores que corresponde regular al Estado desde la libertad de expresión al derecho a una vivienda digna. Así que está jugando tres cartas legislativas que pueden permitirle fijar límites:

1. Carta del Parlamento Europeo. Se ha pronunciado en un reglamento acerca de la regulación de esas plataformas el pasado día 29 de febrero en el que se recoge y acepta que haya estados que fijan límites a un número de días al año, de plazas u otras fórmulas.
2. Carta del Tribunal Superior de Justica de la UE. Tiene un fallo de 2020 que habilitaría a los Estados a actuar excepcionalmente para garantizar esa vivienda. El fallo dice que “la lucha contra la escasez de viviendas destinadas al arrendamiento supone una razón imperiosa de interés general, que justifica la adopción de medidas que no sean discriminatorias y que sean proporcionadas al objetivo perseguido”. Bastaría con eso, razona el Ejecutivo, que no se discrimen a unos territorios frente a otros.
3. Carta de la propia Constitución, que recoge el derecho de una vivienda digna como derecho.

Son las tres cartas que el Ejecutivo dice que pueden darle carta en este asunto, en el que las autonomías apenas han legislado. Sólo caen los pisos turísticos en el último año en Barcelona, un 6,6% menos. En los demás, sólo suben.

¿Hay precedentes de lo que se plantea ahora?

El precedente es la ciudad de Nueva York. Y allí no es que hayan funcionado es que se han evaporado. Allí se fijó una norma clara: uno puede alquilar su casa, pero no puede irse. El propietario tiene que estar cuando llegan los inquilinos. En Nueva York había casi 40.000 Airbnbs, en concreto, 39.319. Ahora 34.212 han quedado fuera de la ley, el 87% ha quedado fuera de la ley y ha desaparecido.

Aquí lo que ha jugado es lo que debería jugar en todas partes, una colaboración entre el gobierno federal ––preocupado porque esto pasa en las grandes ciudades–– y un ayuntamiento neoyorkino que identificó que un solo anfitrión (Blueground) tenía 842 edificios enteros dedicados a Airbnb. No parece que fuera un particular. Y que otro, Eugene, tenía 627 habitaciones en Airbnb. Tampoco parece un anciano completando sus rentas.

En fin, que hay un negocio profesionalizado de algunos que está disparando el alquiler de todos. La respuesta ideal es ésta: coordinación de autoridades. Lo que ahora hace el Gobierno central aquí puede no ganar la batalla legal, pero desde luego abre la batalla de la opinión pública y puede forzar a algunos ayuntamientos a hacer algo.