Si cada vez se compran menos viviendas, ¿por qué no está bajando el precio?

Madrid

Se acerca el fin de año y de entre todas las cosas que se han encarecido, la vivienda ha sido una de las que más ha pesado en la economía de los consumidores, tanto para la compra como para el alquiler. A pesar de que se firman menos hipotecas, la vivienda está desafiando la ley de mercado. En la calle el ambiente de pesimismo es generalizado, a todos a los que se les abre el micrófono coinciden: nada es asequible, ni comprar ni alquilar.

Comprar o alquilar: ninguna opción se escapa de la subida de precios

Hacerse con una vivienda en propiedad se está volviendo en todo un lujo para muchos. El precio encadena ya 9 años y medio de subidas. Los datos últimos recogidos por el INE señalan un aumento del precio de la vivienda del 4,5% durante el tercer trimestre de este 2023, algo que se nota tanto en las casas de nueva construcción como las de segunda mano. Aunque lo cierto es que es la vivienda nueva la que potencia ese incremento de los precios, dejando el mayor aumento de los últimos 16 años: un 11%. Frente a los precios de obra nueva, la vivienda usada ha seguido la misma tendencia, pero con algo más de moderación, ya que registra una subida del 3’2%, tres décimas más que en el trimestre anterior, y de un 4,7 en el acumulado del año. Este comportamiento del mercado es generalizado y no hay Comunidad Autónoma que se escape, pero son Navarra, Canarias y Cantabria las regiones donde más se nota.

La subida a lo largo de estos años ha sido exponencial, porque la vivienda se ha encarecido un 50,3% solo desde 2015. La nueva ha subido un 72% y la usada por su parte un 46,9. Baleares, Madrid y Cataluña lideran esas subidas acumuladas desde 2015, con incrementos que superan el 60%. Julio Rodríguez, exdirector del Banco Hipotecario, apunta a varios factores: "Por un lado, la buena marcha del mercado laboral, permite que muchas familias estén buscando nueva casa", es decir, ha aumentado la demanda. Pero, hay un cambio en quién está comprando. "Aunque las compra mediante hipoteca ha bajado, las compras directas han subido, y son compras que suelen corresponde a inversiones, bien pequeños inversores, bien grandes fondos, pero que no compran la casa para habitarla", apunta Rodríguez. Y se suma un último punto: las compras de extranjeros supone ya un 15%. Es decir, el mercado de vivienda, a medio camino entre el derecho fundamental y el producto financiero, sigue generando apetito en los inversores.

Un cambio en la dinámica del mercado

A esos precios cada vez más altos se suma una variación de la tendencia del mercado inmobiliario en el que cada vez hay menos oferta, más alquileres y menos propietarios. El número de hogares en alquiler ha pasado del 11,4% en 2001 al 16,1% en 2021, son casi 5 puntos más, mientras que el porcentaje de viviendas en propiedad ha caído un 6,7% entre esos años. El número de personas por hogar también ha ido en caída libre desde los años 70 (3,82 personas por hogar en la década de los 70 frente a 2,54 personas en 2021), con un descenso del 33,5%.