La venta de viviendas vuelve a 2008: ¿estamos ante otra burbuja inmobiliaria?

Madrid

La venta de viviendas subió en marzo un 25,6% en comparación con el mismo mes del año pasado y sumó 13 meses seguidos de incrementos interanuales. Se vendieron 59.272 viviendas: la cifra mensual más alta desde enero de 2008, en tiempos de la burbuja inmobiliaria.

Entre los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE) destaca el aumento de la compraventa de casas y pisos de segunda mano, que sube un 30%, frente al 13,9% de los nuevos. En el conjunto de las viviendas, el de este año ha sido el mejor mes de marzo desde 2007. Y aunque se han vendido casi 19.000 viviendas nuevas menos que entonces, este año se han vendido unas 4.100 más de segunda mano. Hace 15 años la vivienda usada concentraba casi el 60% de las operaciones y hoy supone el 80%.

El Banco Central Europeo tiene previsto subir los tipos de interés en julio y eso podría provocar un aumento del euríbor y encarecer las hipotecas después del verano. Según María Matos, directora de estudios de Fotocasa, las compras se han acelerado para “sortear” ese incremento de precio del crédito. “Eso sí, probablemente a partir del segundo semestre del año veremos una moderación de las compraventas debido a esa subida de tipos y las entidades financieras ya han cambiado sus estrategias”, señala en unas declaraciones difundidas por el portal inmobiliario. Matos añade otra razón al aumento de las transacciones: "la incertidumbre, que ha hecho que se despierte ese apetito inversor de los particulares atraído por la vivienda como valor refugio en un contexto de inseguridad económica prolongada".

Para Joan Carles Amaro, profesor y consultor en mercado inmobiliario en ESADE, el peso del adelanto de las compras en las subidas de los últimos meses “no debería ser muy significativo”. En su opinión, es el crecimiento de la economía de los dos últimos años, tras el desplome de 2020 por el impacto de la pandemia, lo que está impulsando la venta de viviendas. “Con las tasas de crecimiento del PIB y el decrecimiento en las tasas de desempleo, es lógico que 2021 haya sido un buen año. Y de hecho, el 2022, tanto en el número de transacciones como en la evolución de los precios, también se ha iniciado con un buen tono. En ese sentido, sigue un poco la estela de la evolución macroeconómica del país”, señala Amaro en Hora 25 de los Negocios.

El mercado inmobiliario se calienta

Según el INE, el precio de la vivienda subió en 2021 un 6,4% en comparación con el año anterior. Son los últimos datos oficiales disponibles, para sondear cómo ha empezado el año hay que mirar en los portales inmobiliarios. De acuerdo con los informes de Fotocasa, el precio de la vivienda de segunda mano subió en abril un 1,7% con respecto al mismo mes del año pasado y encadenó cuatro meses de subidas. Los incrementos llegan al 3,3% en la web de Idealista y al 4,8% en Pisos.com. Y seguirán subiendo si no se construyen nuevas viviendas para atender la demanda, avisaba esta semana el servicio de estudios de BBVA: "Mientras que actualmente se venden, en promedio, entre 50.000 y 60.000 viviendas al mes en España, apenas se aprueban entre 8.000 y 10.000 visados de obra nueva. La tensión que ello pone sobre los precios es alta".

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Se dispara la compraventa, suben los precios... ¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria como la de 2008? "Algo que nos hace pensar que no hay burbuja, o si la hay no es muy grande, es el hecho de que la capacidad de endeudamiento de las empresas, que es lo que realmente lastró fuertemente al sector, y a la banca de rebote, en la pasada crisis, es mucho menor", comenta Joan Carles Amaro.

Según explica, ahora los bancos “en general” no financian suelo para levantar promociones de viviendas y exigen un volumen de preventas alto. “Esto limita la capacidad de endeudamiento, porque no se financian proyectos que no cumplan estos requisitos. Con lo cual, el exceso de endeudamiento, que es lo que realmente recalienta la economía y los sectores, es claramente menor, por suerte, al que vivimos en 2007”, concluye. Amaro cree que las ventas podrían subir a un ritmo más bajo los próximos meses como consecuencia de una ralentización del crecimiento de la economía, provocada por la inflación y la subida de tipos.