¿Qué es una hipoteca de cuota creciente?

Bilbao

En un momento de incertidumbre y con muchas dudas ante el incremento de los tipos de interés, abordamos una cuestión sobre la que la audiencia del programa ha planteado su interés. El sistema de amortización de cuota creciente, también llamado de cuota de progresión geométrica, es un sistema de amortización de hipoteca en el que se establece una cuota muy baja al principio, y se va incrementando cada año en un porcentaje determinado (que suele ser alrededor de 2%). Por ello, con este tipo de sistema de amortización, pagaremos una cuota mensual bastante reducida los primeros años del préstamo, pero al final del préstamo ésta podrá ser incluso el doble de la de los años iniciales.

Pongamos un ejemplo

Vamos a poner un ejemplo. Tenemos una hipoteca de 150.000 €, a 35 años, siendo el interés del 3% y el porcentaje de cuota creciente del 2%. En un caso como éste, la cuota del primer año sería de unos 400 euros mensuales, mientras que el último año superaría los 800 euros mensuales. Entonces, ¿este tipo de hipotecas de cuota creciente son más perjudiciales para los consumidores? Es simplemente un sistema de amortización diferente. No podemos decir si es más o menos perjudicial, lo mismo que no podemos decir que sea más o menos perjudicial una hipoteca a tipo fijo, a tipo variable o mixta (un periodo de tipo fijo y otro variable) Vamos a decir que tiene sus pros y contras, frente a otros sistemas de amortización como es el sistema de amortización francés, en el que la cuota es constante durante cada año, que es el sistema más habitual.

¿Cuál es la ventaja principal?

La ventaja principal es que este sistema de cuota creciente nos permite pagar una cuota muy baja al principio, por lo que puede ser muy útil para acceder a una hipoteca en el caso de encontrarnos con una situación de pocos ingresos, pero la cual se va a revertir en el corto medio plazo. Ahora bien, la consecuencia de esa cuota inicial tan baja, y principal desventaja de este sistema, es que el total que pagaremos durante toda la vida del préstamo será mayor que con el sistema de cuota constante. Además, como ya hemos dicho, la cuota final será mucho más elevada, por lo que deberá existir capacidad financiera en la última etapa del préstamo para poder asumir esos pagos. En definitiva, podemos decir que este sistema puede resultar conveniente en algunos casos, pero supondrá el pago de una cantidad mayor y, además, requiere una buena organización de la capacidad financiera.

¿Es posible reclamar en los Tribunales?

Pues debemos decir que, si bien durante unos años hubo varios Juzgados y Tribunales que consideraron abusivo este sistema de amortización, en marzo de 2021 el Tribunal Supremo dictó dos pronunciamientos en los que declaraba la validez de los préstamos con amortización basada en la cuota creciente. Indica el Alto Tribunal que la redacción de estas cláusulas es clara, y por lo tanto supera el control de transparencia, siendo este sistema de amortización comprensible para un consumidor medio, dado que se parte de una cuota fija y determinada, que se incrementará progresivamente en un porcentaje establecido, por lo que el consumidor en todo momento puede conocer el importe de la cuota que deberá abonar. Ahora bien, esto no quiere decir que un préstamo con este sistema de amortización de cuota creciente no pueda tener otras cláusulas abusivas. Debemos recordar que la forma de amortización es tan solo una cláusula del préstamo dentro de las que contiene toda la escritura.

¿Cuáles son cláusulas más abusivas?

Las cláusulas abusivas que frecuentemente se insertan en los préstamos hipotecarios son:

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• Cláusula suelo: cláusula que impone un tipo de interés mínimo, de forma que por mucho que baje el tipo de interés, el que resultará de aplicación es ese mínimo.

• Comisión de apertura: esta cláusula está presente en la gran mayoría préstamos, que no cobra una comisión por el simple hecho de conceder el préstamo. Y si bien el Tribunal Supremo no se ha pronunciado aún al respecto, ya son varias las Audiencias Provinciales que comienzan a reconocer la nulidad de esta comisión.

• Comisión por posiciones deudoras: esta cláusula permite cobrar al cliente una comisión (habitualmente entre 15-30 euros) cada vez que hay un retraso en el pago de la cuota, por el simple hecho de tener que reclamar el pago. • Cláusula de gastos: que es aquella cláusula que impone al ciudadano que suscribe la hipoteca, el pago de todos los gastos que genera el préstamo hipotecario (de Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría encargada de la tramitación, la factura de tasación), cuando realmente el mayor beneficiado en que se inscriba correctamente es el Banco.

• Interés de demora: aquella cláusula que establece unos intereses desproporcionados en caso de retraso en el pago de las cuotas del préstamo.

¿Y qué deben hacer los oyentes para reclamar todas estas cláusulas?

Como decimos siempre, lo primero es informarse bien con expertos en este ámbito, para identificar las cláusulas abusivas de sus préstamos. Una vez se encuentran identificadas, habrá que interponer una reclamación directamente al banco, para solicitar la nulidad de esas cláusulas. Requerimiento que, debemos decir, habitualmente no es resuelto de forma positiva. Y, en caso de no ser atendido, o desestimar la petición, el cliente deberá iniciar la vía judicial para conseguir la nulidad de dichas cláusulas. Queremos señalar que algunas de estas cláusulas pueden no dar lugar a la devolución de cantidades, porque no se hayan llegado a aplicar por el momento, pero es importante que sean eliminadas de los préstamos hipotecarios para que tampoco puedan aplicarse en un momento futuro, pues debemos tener en cuenta que la hipoteca tiene una duración media de más de 20 años. Por ejemplo, puede darse el caso que hasta el momento no me haya retrasado en el pago de ninguna cuota, pero quién sabe la situación que tendremos dentro de 5 ó 10 años, y por eso es importante prevenir y eliminar la cláusula de forma previa.

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