La pesadilla de las hipotecas: las respuestas clave que debes saber a la hora de afrontar las subidas del Euribor

Bilbao

En un momento en el que suben los tipos de interés, las consultas sobre los préstamos son diarias sobre todo sobre la figura de los avalistas del préstamo hipotecario. José Montero, socio director del bufete Montero de Cisneros Abogados responde a algunas cuestiones clave a la hora de firmar una hipoteca o afrontar una subida desorbitada del préstamo

Dada la situación actual de la subida de tipos de interés, una gran parte de las consultas están relacionadas con los préstamos hipotecarios. Y un problema bastante frecuente es en relación a la figura de los avalistas del préstamo hipotecario. Seguro que a muchos les exigieron, en el momento de constituir la hipoteca, incluir como avalista el patrimonio de algún familiar, o bien ellos mismos han tenido que avalar a algún miembro de su familia.

Esta cláusula implica que, a pesar de no haber suscrito el préstamo hipotecario, la persona que figura como avalista tendrá responsabilidad en caso de incumplimiento por parte del deudor, es decir, que podría tener que hacer frente a la deuda con sus bienes. Y, desgraciadamente, es una situación que vemos que se produce con mayor frecuencia en la actualidad. Por ello, en algunos casos es posible reclamar la nulidad de esa cláusula, para que los avalistas vean eliminadas sus responsabilidades respecto de dicho préstamo.

Este asunto guarda relación con los seguros de prima única

Tiene cierta relación, en el sentido que es otra manera de obtener una garantía adicional por parte del banco. Y en el caso de los seguros vinculados de prima única, si bien no queda aparejada ninguna otra persona al préstamo hipotecario, sí supone un sobrecoste a la hora de suscribir esa hipoteca. En estos casos, en los que se impone la contratación de un seguro con una compañía que pertenece al mismo grupo empresarial del banco, por si fuera poco tener que pagar de golpe la prima del seguro por toda su duración, esta prima se incluye dentro del importe del préstamo, lo que hace que además tengamos que pagar intereses también por esa cantidad.

Y en relación con la subida del Euribor, ¿está afectando mucho a las familias en el pago de la hipoteca?

Aproximadamente la subida abrupta del Euribor va a afectar al 20% de las familias españolas que tengan una hipoteca Por ejemplo, una persona que tiene contratada una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años, con un diferencial del 0,99% + euríbor, verá como la cuota que paga cada mes subirá de los 448 euros a los 707,01 euros. Esto supone un encarecimiento mensual de 259,01 euros 08.02.2023 Una situación que no acabará con la llegada de 2023. Todavía habrá hipotecados, aquellos cuya revisión tengan que hacerla en el primer semestre del año, que verán un incremento significativo en la cuota mensual de la hipoteca.

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Y para los que no tienen Euribor, está el IRPH, ¿Qué últimas novedades hay acerca de este Índice?

En referencia al IRPH, la novedad más reciente es la nueva cuestión prejudicial planteada TJUE en enero de 2023 por parte del JPI nº 8 de San Sebastián, en la que a grandes rasgos el Juzgado le pide al Tribunal Europeo que se pronuncie y fije criterios uniformes para interpretar la aplicación del IRPH, ya que existen serias dudas de cómo viene interpretando el Tribunal Supremo la transparencia de este índice. Además, ésta última cuestión prejudicial se suma a la elevada por el JPI nº 17 de Palma de Mallorca que todavía está aún por resolver, y a las que ya se resolvieron en 2021 del nº 38 de Barcelona y del nº 2 de Ibiza.

Los llamados “fondos buitre”. ¿En qué consisten este tipo de fondos?

Este tipo de entidades, suelen ser fondos de capital riesgo o fondos de inversión, que básicamente invierten en deuda, compran derechos de crédito a los bancos y ellos se encargan de cobrar esas deudas, como puede ser por ejemplo mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria. El problema reside, cuando a un deudor le llega una carta de una sociedad con un domicilio extranjero (el cual es un fondo buitre), reclamándole la totalidad del préstamo hipotecario, y como es normal el deudor se asusta. Nosotros recomendamos que asistan a un despacho especializado en derecho bancario para tratar de manera más personal el asunto.

¿Y qué pasa si no puedo pagar la hipoteca y te llega a casa la temida demanda de ejecución hipotecaria?

A partir de 12 cuotas impagadas el banco dará por vencido el préstamo y es ahí, cuando una buena defensa jurídica es la clave para liquidar toda la deuda pendiente. Nuestra defensa se basa en un procedimiento de oposición a la demanda planteada por el Banco en el que es posible reducir la deuda a lo legalmente establecido y dejar que la Entidad mediante una subasta pública se adjudique nuestra casa por un precio que sirva para cancelar toda la deuda pendiente, e incluso en casos en los que la valoración del precio de la vivienda a efectos de subasta sea muy alta, se podría llegar a recibir un sobrante con el que poder continuar tu vida. 08.02.2023

¿Qué es la dación en pago?

Pues bien, la dación en pago, es una de las salidas que la persona puede encontrar dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria. La dación en pago consiste en entregar al banco la vivienda que tienes hipotecada para que tu deuda hipotecaria se cancele completamente. Es una solución que se puede dar, y así evitar un largo proceso de ejecución hipotecaria. Evidentemente el banco tiene que aceptar negociar sobre esta cuestión. En general, a los bancos no les hace gracia aceptar las daciones en pago, porque les cuesta tiempo vender las viviendas y no siempre les sacan beneficio.

¿Y la ley de segunda oportunidad ?

Como hemos dicho en las últimas semanas, este es un tema candente también, ya que, la gente se está acogiendo mucho a esta herramienta. Lo pueden usar las personas físicas y los autónomos para dejar atrás una grave situación económica. Esto se consigue a través de una serie de negociaciones y bajo una especie de “paraguas” legal, que permite conseguir la cancelación de las deudas. Para acogerse a este mecanismo es necesario cumplir con una serie de requisitos que establece la Ley 25/2015 de mecanismo de segunda oportunidad y reducción de carga financiera. De tal manera que las personas que se encuentren en esa situación de sobreendeudamiento tienen la oportunidad de cancelar todas las deudas y acogerse a lo que se conoce como BEPI (Beneficio de Exoneración de Pasivo Insatisfecho). Para ello, el afectado deberá declararse en concurso de acreedores, y dentro de ese escudo protector, se solicitará el BEPI, lo que dará lugar a que se aplique el mecanismo de la segunda oportunidad.

Los ciberataques. ¿Algunos ejemplos?

Los ciberataques están a la orden del día. Son aquellos intentos no deseados de robar, alterar o destruir información mediante el acceso no autorizado a los sistemas. Lo que buscan, es ganar dinero con estas prácticas, o datos para otros finesPues bien, nosotros lo que mas llevamos y vemos a diario, son prácticas como:

• Phishing. Las estafas de phising intentan robar las credenciales de los usuarios o datos confidenciales, como números de tarjeta de crédito. En este caso, los estafadores envían a los usuarios correos electrónicos o mensajes de texto 08.02.2023 diseñados para parecer que provienen de una fuente legítima, utilizando hipervínculos falsos.
• Skimming. El skimming, es una práctica que consiste en el robo de información de tarjetas de crédito en el momento que el usuario la está usando, ya sea en un cajero automático o en un TPV o terminal de punto de venta. Aquí lo que hacen es copiar la banda magnética de la tarjeta de crédito o débito, para más adelante poder duplicar la tarjeta y usar sus fondos de forma fraudulenta