La nueva Ley del Alquiler y los apartamentos turísticos en Sevilla

Sevilla

La situación del mercado del alquiler de viviendas de renta libre hoy en Sevilla, como en la mayoría de grandes ciudades de España, es complicada. Según las estimaciones realizadas por los profesionales y ante la carencia de datos oficiales (ya que actualmente las administraciones locales y autonómicas están elaborando las primeras estadísticas oficiales que las compute), el número de viviendas en alquiler en la provincia de Sevilla hoy se estima que se sitúa unas 70.000, de las que unas 50.000 están en Sevilla ciudad.

Respecto a los últimos años, la tendencia en cuanto al número de viviendas puestas en alquiler se ha ido reduciendo por dos causas, en primer lugar, porque algunas se están retirando el alquiler y, en segundo lugar, porque la necesidad es mayor y la demanda es creciente. Esta situación, hace necesario aumentar la oferta de viviendas en régimen de alquiler para personas que la destinen a vivienda habitual, ya que la oferta actual es claramente insuficiente.

¿Cuáles son las causas de ese incremento de la demanda? La demanda sube, por el cambio de tendencia natural de las necesidades y preferencias de las personas que buscan vivienda. La movilidad geográfica y laboral recomienda en ocasiones no adquirir una propiedad. En líneas generales, en España, aproximadamente el 20% de las familias viven de alquiler, frente al 80% en propiedad ó cedidas gratuitamente. En Europa, la media de personas que viven en alquiler, supera el 32%. Por ello, la tendencia española marca que la demanda crezca, lo que hace más necesario un mayor número de viviendas en alquiler.

“La vivienda, está sujeta a los ciclos económicos. Cuando la economía de un país sube, lo hace la producción, los salarios, y por supuesto los precios de la vivienda y de los alquileres. Cuando existe recesión, también afecta a la vivienda en igual medida. Los precios bajan porque los salarios no se pueden permitir rentas más altas. Es necesario mediante políticas económicas y legislativas que afloren viviendas al mercado y que se construyan más para moderar los precios ante la pujante demanda a nivel general. Pero es explicable que en zonas concretas, los mercados se tensiones en momentos puntuales”, apunta Antonio Becerra.

Este desequilibrio entre oferta y demanda está provocando, como consecuencia, que los precios suban, es debido al empuje de la demanda que hace que se necesite más parque de vivienda en alquiler que incremente la oferta. A juicio de Antonio Becera, “la oferta de viviendas a precio asequible es insuficiente, por lo que las diferentes administraciones públicas deberíann promover más viviendas y ayudar al empresariado privado para que ponga mayor número de viviendas en oferta”.

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Según ha comentado el Vicepresidente primero del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla, los precios son muy diferentes dependiendo del barrio en el que se encuentre la vivienda. Dentro de cada barrio, también depende de cada calle, incluso del edificio. Por normal general, los barrios más caros de Sevilla son el Centro, Triana, Los Remedios y Nervión. Los precios medios, rondan sobre los 13€ el metro cuadrado. Los barrios más baratos son Torreblanca, Bellavista, Amate-Rochelambert, algunas zonas de la Macarena que están sobre los 5 ó 6€ el metro cuadrado.

“Esto, como todo lo que son medias estadísticas, hay que verlo caso a caso. Hay que tener en cuanta, la antigüedad, estado de conservación, número de dormitorios y baños, si tiene garaje, si está amueblado, si dispone de ascensor, etcétera y múltiples variables que los profesionales conocemos bien”, apunta.

En cuanto a la existencia en Sevilla y su provincia, de una “burbuja del alquiler”, desde su experiencia y punto de vista, Antonio Becerra considera que -entendiendo que una burbuja es algo que artificialmente se infla y de repente explosiona provocando un grave perjuicio-, la burbuja como tal no existe en estos momentos ni se observa causas objetivas que lo justifique ni a corto ni a medio plazo. “No observamos una burbuja del alquiler como tal, sino un aumento de los precios respecto a los de años anteriores, aunque se observa en la tendencia que el incremento cada vez es menor. Es una tendencia de precios similar a los de las viviendas en venta”.

En cuanto al perfil de la persona que arrienda, Antonio Becerra ha querido aclarar que, al contrario de lo que las personas suelen pensar, se trata en su mayoría de familias normales que tienen una o muy pocas viviendas entre su patrimonio. Muchas personas, invierten en la compra de una vivienda, en el mayor caso necesitando hipotecarla, para tener unos ahorros que complemente su jubilación el día de mañana. En otras ocasiones, son viviendas que heredan ó reciben de sus familiares. El Arrendador habitual, suele ser una familia ó persona normal, sin gran patrimonio.

“Las grandes empresas, corporaciones inmobiliarias, bancos, socimis ó los renombrados fondos buitres, no representan más del 20 % del total de viviendas puestas en alquiler, por lo que a nivel general no pueden influir en los precios de los que estamos hablando”, asegura Becerra.

Según apunta Antonio Becerra, desde su experiencia contrastada, las viviendas que se destinan a apartamentos turísticos salen del circuito de las que se destinaban a vivienda habitual ó de larga temporada acogida a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, lo que ha provocado que en ciertas y limitadas zonas de la Ciudad, sí hayan influido en el incremento de precios y provoquen cierto desplazamientos de los inquilinos que en ellas vivían a otras zonas de Sevilla. “Es algo natural, cuando el incremento exponencial del turismo que nos visita ha ocurrido en tan poco tiempo y no ha dado tiempo a crear alojamientos en viviendas a ese ritmo. Los turistas quieren visitar zonas concretas de Sevilla y residir muy cerca de ellas. Sevilla no estaba preparada para eso y los precios se han disparado en esas zonas más turísticas, como son del Centro Monumental y Triana”.

En cambio, considera que “los pequeños propietarios que han destinado sus viviendas a este tipo de alquiler, se van dando cuenta, que a veces, no compensa destinar su apartamento a vivienda turística y vuelve a alquilar a la familia tradicional”.

En cuanto a la influencia de la nueva Ley del Alquiler, Antonio Becerra apunta que “hemos observado, que no pocos pequeños propietarios arrendadores, han retirado incluso su vivienda del circuito de las familias residenciales por miedo a los impagados, y sobre todo a no poder disponer de la vivienda durante un plazo de al menos cinco años”.

A su juicio, la nueva normativa vigente desde la publicación del Decreto Ley de 7/2019 el día 6 de marzo, dificulta la venta de la vivienda arrendada en caso de necesitar transformarla en dinero. “La persona que arrienda sale perjudicada a la hora de volver a poseer su vivienda. Antes la podía recuperar a los tres años ó si tenía necesidad de disponerla para vivir él o su familia, en cada una de las prórrogas anuales. Ahora ese plazo pasa a cinco si el arrendador es persona física ó siete si lo hace a través de una sociedad. Al limitar las garantías económicas del inquilino (no más de tres meses de fianza) incrementa el riesgo y como consecuencia se suben los precios del alquiler. Las revisiones de las rentas no pueden superar anualmente lo que lo haga el IPC. El propietario como sabe que prácticamente no puede subir en 5 años, intenta arrendar lo más caro posible. En caso de desahucio por impago, el trámite se alarga en el tiempo. En definitiva, el pequeño casero se ha visto perjudicado en aspectos muy importantes para él”, apunta.

Como consecuencia, han ido creciendo los seguros por impago: “evidentemente, si sube el riesgo para el propietario, tiene que acudir a otros medios que garanticen el cobro, por lo que el propietario debe suscribir una póliza de seguros que le cubra en caso de impagados y ese coste, en la mayoría de los casos, se repercute al inquilino mediante su cobro ó subiéndole la renta”.

Para evitar situaciones desagradables, Antonio Becerra, a animado a acudir a los profesionales de ALIANZA Sevilla, quienes podrán ayudarles a tomar las decisiones más acertadas: “no acertar con un precio adecuado, no elegir al inquilino o inquilina idóneo y equivocarse en la redacción del contrato, puede salir muy caro y sufrir luego las consecuencias durante mucho tiempo”.

El Vicepresidente primero del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla y Miembro de la Junta Directiva de la Asociación de Inmobiliarias de Sevilla (ALIANZA Sevilla) ha finalizado recordando un artículo procedente de la web de Eurostat: “una vivienda digna, a un precio asequible y en un entorno seguro constituye una necesidad fundamental y muchos la consideran un derecho humano. Garantizar que se cubra esta necesidad, con su potencial para aliviar la pobreza y la exclusión social, constituye todavía un reto considerable en algunos países europeos.” 

Más información en el Blog de ALIANZA Sevilla