Málaga, con suelo agotado, es la ciudad más demandada por empresas logísticas

Málaga

Málaga se ha consolidado como foco de interés industrial y logístico para los principales operadores nacionales e internacionales, así como para los grandes fondos de inversión del sector. Esto es debido, por un lado a la reducción de activos logísticos en inversión en las principales capitales españolas como Madrid y Barcelona, y por otro, al gran crecimiento que está experimentando la ciudad durante los últimos años. Así se desprende del último informe elaborado por CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios.

Por otro lado, en cuanto a la oferta, el parque logístico de Málaga aglutina una superficie cercana a los 800.000 m² y se caracteriza por una alta ocupación y una tasa de disponibilidad cercana al 4%.

“El repunte de la actividad empresarial en toda la provincia contrasta, con la falta de espacios de calidad y la escasez de desarrollos logísticos, sobre todo en Málaga capital, que impiden la implantación de los grandes operadores de distribución” afirma Alberto Larrazábal, director de Industrial y Logística de CBRE España.

En este sentido, la falta de naves logísticas que cumplan unos estándares mínimos como disponer de muelles de carga y una altura mínima en sus instalaciones, está impidiendo nuevos arrendamientos a pesar de que se incorporarán al mercado más de 92.000 m² en proyectos “llave en mano” de usuarios finales contratados, lo que implicará un incremento del stock pero sin aumentar la disponibilidad.

Las rentas y los precios continuarán al alza en 2018

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La tendencia al alza de las rentas en el sector logístico e industrial malagueño ha provocado que los usuarios finales dispongan de inmuebles fuera de mercado y de rotación como única opción, incrementando la necesidad de arrancar proyectos de nueva promoción a riesgo.

“Respecto a las rentas de mercado, en 2017 se consolidan referencias anteriores a 2008, confirmando el cambio de tendencia y provocando el aumento de las mismas en términos generales para 2018” comenta Rosa Madrid Racero, directora de CBRE Andalucía.

En cuanto a los precios, durante 2017 el precio de venta tanto de suelo como de naves construidas, se ha incrementado con respecto al año anterior, y se prevé que se mantenga una corriente alcista moderada para 2018.

Además, el informe muestra que la financiación bancaria se ha consolidado, “ofreciendo a las empresas la posibilidad de acceder a suelo o naves obsoletas para construir nuevas y modernas instalaciones que están regenerando el parque de naves de Málaga” apunta Fernando Corrales, director de Industrial y Logística de CBRE Málaga.

Por otro lado, las nuevas tendencias digitales que están revolucionando el sector con la llegada del e-commerce, está provocando un profundo cambio dentro de los modelos de distribución tradicionales.

La consolidación de nuevos proyectos reactivan el sector en la provincia

A pesar de que algunos proyectos de gran volumen a corto y medio plazo en Málaga aún se encuentran a la espera de la aprobación, durante 2018 se consolidarán tres nuevos proyectos en la provincia. En primer lugar se realizará la ampliación del Polígono Industrial Trévenez, con más de 92.000 m² y que actualmente ya cuenta con una ocupación cerrada de casi el 100%. También destaca el arranque del proyecto del Polígono Industrial Fahala, situado en Cártama –a escasos 20 km de la capital- que ya ha comenzado la fase de urbanización.

Por último, en Antequera, se situará el primer megahub logístico de España, cuya primera fase empezará a ejecutarse este año, y contará con una superficie logística de más de 350.000 m². “Megahub Andalucía se sitúa en el término municipal de Antequera, en el denominado nudo multimodal, ya que en ese punto coinciden los corredores europeos Atlántico y Mediterráneo de mercancías a través de ferrocarril y carreteras, la cercanía a los puertos de Algeciras, Málaga y Sevilla, además de contar con una estación de AVE en Antequera y aeropuerto en Málaga” apunta el responsable del sector de CBRE en Málaga y añade que “el proyecto está enfocado a parcelas “MEGA” de gran extensión con capacidad para absorber la distribución regional de cualquier operador,

“2018 se convertirá en un año clave, en el que veremos donde se desbloquearán nuevos proyectos que darán cabida a la demanda de calidad existente, equilibrando la oferta y la demanda y estrechando la colaboración entre la administración pública y el sector privado” afirma por su parte Larrazábal.

La demanda continuará la senda positiva iniciada en 2017

En cuanto a la demanda, para 2018 se prevé que continúe aumentando con respecto a las cifras registradas durante 2017, hecho que se reflejará especialmente en naves en rotación, ampliación de instalaciones y proyectos “llave en mano”.

“Si en años anteriores los inversores demandaban espacios entre 2.000 y 5.000 m² -que aún se mantiene actualmente- en 2017 comenzó a resurgir una demanda por parte de grandes operadores de espacios superiores a 5.000 m², que cumpla con los máximos estándares de calidad” especifica Corrales.

Como operación relevante asesorada por CBRE en Málaga durante 2017, el informe destaca los más de 6.000 m² de instalación sobre una parcela de 11.000 m² arrendada a un operador de distribución, como la operación de mayor volumen.

Finalmente, es importante destacar que este aumento de la demanda y por tanto de la contratación, se traducirá en una subida de las rentas para los próximos años, tanto en naves ya construidas como para proyectos “llave en mano”.