¿Por qué es importante redactar bien un contrato de alquiler de vivienda?

Gandia

En la sección 'Dret a Casa' del programa Hoy x Hoy de este miércoles, Daniel Ardid ha conversado con Maria José García, de Estruch Abogados, sobre la importancia de la buena redacción de un contrato de alquiler de vivienda. La ley de arrendamiento urbano dice que son nulas las cláusulas que perjudiquen al inquilino, cuando se consideren cláusulas abusivas. Pero, ¿Cuáles son estas cláusulas abusivas más comunes?

El plazo mínimo del contrato

Se tiene la creencia de que si en el contrato pone que la duración es de un año, pasados estos doce meses, el inquilino debe dejar el piso, pero esto es una cláusula abusiva. La ley obliga al arrendador a prorrogar el contrato, al menos 5 años en el caso de que el inquilino sea una persona física, y 7 si se trata de una persona jurídica. Únicamente puede el arrendador no prorrogar el contrato si necesita la vivienda para sí o para un familiar de primer grado. Esto se habrá de especificar en el contrato, y se le tendrá que avisar al inquilino con un margen de, como mínimo, 2 meses de antelación.

También está considerada cláusula abusiva si alargamos el plazo de preaviso de fin de contrato. El inquilino puede desistir del contrato pasados seis meses, avisando con 30 días de antelación. Si se especifica otro plazo de preaviso más largo, la cláusula es nula.

Por otro lado, se puede pactar en el contrato una indemnización en caso de que el inquilino deje el alquiler antes de lo estipulado, pero será de la parte proporcional de una mensualidad en relación con lo que reste de cumplir del contrato. Así que, por ejemplo, obligar al inquilino a pagar una anualidad completa tampoco sería legal.

La renta

La ley indica que la renta debe abonarse en los siete primeros días de cada mes, si el contrato indica un período inferior, del uno al cinco, por ejemplo, es abusivo. Además, se puede estipular en el contrato que se actualice la renta cada año, tomando como base el Índice del Precio del Consumo (IPC). La subida debe ser siempre inferior o igual al límite del IPC. Esto supone que si el cambio del IPC es negativo, se deberá bajar la renta.

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Gastos de mantenimiento de la vivienda

El inquilino solo debe hacer frente a los gastos de las reparaciones que se hacen a consecuencia del uso ordinario de la vivienda, o el mal uso por su parte, pero no de las reparaciones extraordinarias. Los gastos de comunidad, de basura o reciclaje, se deben pactar previamente por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

La fianza

Respecto a la fianza, es muy común encontrar cláusulas abusivas, tanto en su cantidad, como en su devolución. Solo se puede pedir un mes, pero se puede pactar una garantía adicional si lo aceptan las dos partes. Eso sí, nunca deben exceder la cantidad de dos meses de renta, y se tiene que devolver en un plazo máximo de un mes desde el desalojo del inquilino.

Los gastos de la inmobiliaria

En este caso, aunque se suele pensar lo contrario, siempre que el arrendador sea una persona física, los gastos de la inmobiliaria, se pueden imputar al inquilino. Además, también es legal que los suministros se pongan a nombre del arrendatario.