El Banco de España sentencia: Málaga, una de las provincias con mayor déficit de suelo para vivienda

El Banco de España ha dedicado un apartado especial a la vivienda en 'Informe anual de 2023'. El supervisor financiero repasa los problemas que arrastra el mercado residencial doméstico, cuántas viviendas serían necesarias para equilibrar la oferta y la demanda y qué propone para mejorar el acceso a la vivienda. Además, explica qué opina sobre las últimas medidas que ha puesto en marcha el Gobierno, como el control a las rentas o la puesta en marcha de los avales ICO para ayudar a jóvenes y familias con menores a comprar un inmueble.

En líneas generales, el organismo encabezado por Pablo Hernández de Cos pone sobre la mesa las consecuencias negativas de topar los arrendamientos y deja entrever que los avales tendrán un menor impacto del esperado, alineándose así con los argumentos que viene defendiendo el sector inmobiliario en los últimos tiempos.

Críticas a la política en vivienda

Sobre el límite a las rentas del alquiler, que ya está en vigor en Cataluña, el Banco de España explica que su introducción "se ha justificado por su efecto inmediato para reducir los problemas de sobresfuerzo de los hogares vulnerables, pero su anuncio y aplicación sostenida en el tiempo pueden generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda".

Por un lado, explica el documento, "las mejoras de accesibilidad se concentran principalmente entre los hogares con contratos vigentes, cuyo efecto sería transitorio, y en los posibles nuevos contratos que se realizaran bajo esas nuevas condiciones". Y, por otro lado, "la literatura económica ha documentado a escala internacional la aparición de efectos adversos, que podrían ser especialmente relevantes en caso de que no se apliquen medidas estructurales que aumenten la oferta de vivienda".

Entre los posibles efectos, que han sido "identificados a nivel empírico, cabe destacar los siguientes: una contracción de la oferta de vivienda de alquiler en las áreas reguladas, el desplazamiento del uso de las viviendas a otros mercados alternativos (por ejemplo, al alquiler de temporada o a la vivienda turística) y un descenso de la calidad de la vivienda por un menor mantenimiento". Además, subraya el supervisor, "podría generar efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo entre el segmento de hogares con menor renta. En particular, la fijación de un precio máximo podría reducir los alquileres de los inquilinos que se sitúan por encima del máximo regulatorio, pero incrementar los precios situados por debajo del nivel de referencia, segmento este último en el que se encuentran
los hogares con menores ingresos".

Otras medidas que analiza el estudio del organismo financiero son las que han ido dirigidas a proteger a los inqulinos, como por ejemplo la prohibición de desahuciar a familias vulnerables o topar la actualización de las rentas en los contratos en plena escalada del IPC. En este sentido, detalla que "de acuerdo con la literatura económica, estas medidas han contribuido a reducir la incertidumbre y la volatilidad de los precios en el mercado del alquiler. No obstante, la literatura internacional también apunta a que algunas de estas actuaciones pueden generar efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta de vivienda en alquiler, así como en los precios de los nuevos contratos".

Según insiste el Banco de España, "como resultado de la mayor protección para los inquilinos más vulnerables, se eleva el riesgo de impago para los propietarios, lo que podría resultar en un incremento del precio del alquiler —por una mayor prima de riesgo— o en una reducción de la oferta
de alquiler disponible para estos hogares vulnerables. Por ejemplo, esta oferta podría
sustituirse en forma de alquileres de habitaciones o por períodos inferiores al año,
modalidades en las que los inquilinos disponen de menor protección".

También añade que "al mismo tiempo, en un contexto de aumento de los costes, tanto operativos como de construcción de vivienda, la extensión temporal de la vigencia de los contratos de alquiler y su combinación con actualizaciones de rentas anuales por debajo del IPC disminuyen los incentivos para aumentar la oferta de alquiler. Estos desincentivos serían mayores en el ámbito de las personas jurídicas, ya que los inquilinos de estas entidades han recibido una mayor protección. En particular, los contratos con personas jurídicas tienen una mayor duración y, en caso de impago, un mayor plazo de suspensión de lanzamientos de hogares en situación de vulnerabilidad. Finalmente, la extensión de los plazos de los contratos y las limitaciones en sus actualizaciones de rentas por debajo del IPC podrían provocar un aumento de los precios iniciales en el momento de la firma de los contratos con el objetivo
de garantizar un determinado flujo de rentas a lo largo de la duración de estos".

En el caso de la línea de avales públicos gestionados por el ICO, cuyo objetivo es ayudar a jóvenes y familias con menores solventes, pero sin ahorros, a acceder a una hipoteca para compara una vivienda, el Banco de España también pone 'peros'.

"Este tipo de políticas tienen dos condicionantes que pueden limitar su efectividad. En
primer lugar, en un mercado con oferta rígida, estas políticas de apoyo a la demanda de vivienda en propiedad suelen generar un aumento de los precios de compraventa. En segundo lugar, la evidencia sobre las distribuciones de renta, activos brutos y localización de los hogares jóvenes españoles indica que el colectivo que potencialmente podría verse beneficiado por este tipo de medidas en las áreas tensionadas es modesto. Este hecho se explica, por una parte, por la elevada correlación entre la renta y la riqueza bruta, que hace que los hogares que ven restringido su acceso al crédito por no disponer de un ahorro suficiente tampoco cuenten, en la mayoría de los casos, con la renta requerida por los bancos para conceder la hipoteca".

Adicionalmente, detalla el documento, "el mayor apalancamiento que supone adquirir una vivienda sin ahorro previo implica una cuota hipotecaria más alta, especialmente en el contexto actual de tipos de interés hipotecarios elevados. De ese modo, una parte significativa de los potenciales solicitantes de este programa de avales tendría dificultades para lograr que su petición de préstamo fuera aceptada por los bancos, dado que la ratio entre la cuota y la renta supera los umbrales prudentes. Este tipo de programas tendría potencialmente, un mayor alcance en las zonas con menores precios de la vivienda, situadas fuera de las grandes áreas urbanas".

En concreto, el supervisor sostiene que para una buena parte de los hogares cuya renta les permitiría hacer frente a una cuota hipotecaria de un préstamo que no supere el 80% de la ratio préstamo-valor, la adquisición de una vivienda con un aval y una ratio de préstamo-valor del 100%, implicaría una cuota hipotecaria por encima del 35% de su renta, por lo que la efectividad de la medida es "muy limitada", según el Banco de España. "Los avales buscan suplir el 'gap' de ahorros, pero otra cosa es poder hacer frente a la cuota hipotecaria", según el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán.

La cuarta medida que critica el estudio es la puesta en marcha de medidas de apoyo fiscal a la demanda de vivienda. Sobre ello, el organismo explica que "las AAPP han mantenido o introducido recientemente incentivos fiscales y transferencias de apoyo a la demanda de vivienda, tanto de alquiler como de compra. La aplicación de este tipo de políticas en un contexto de oferta rígida y de mercados tensionados podría contribuir a un incremento adicional de los precios de venta y alquiler. Estos efectos de equilibrio general implican que, eventualmente, algunas de estas políticas de demanda diseñadas para apoyar a los hogares vulnerables pueden acabar convirtiéndose, en buena medida, en una transferencia de recursos del sector público a los propietarios de vivienda".

El supervisor financiero también pone el foco en las medidas de protección a los hogares hipotecados, basadas en la reforma del Código de Buenas Prácticas Bancarias (CBP) que pactaron Gobierno y banca en plena escalada del euríbor, aunque en este caso más que una crítica, su tesis viene a explicar por qué su aplicación ha sido minoritaria.

Estas medidas "tienen lugar en un contexto de asignación prudente del crédito hipotecario durante la última década, acompañado de una evolución favorable del empleo y de la actividad económica en el período más reciente. Estos determinantes explicarían el limitado alcance, hasta la fecha, de las medidas desplegadas en este ámbito y, en particular, el reducido número de hogares acogidos al CBP".

Déficit de viviendas

su asegura que se necesitan 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el déficit de inmuebles en el país, pese a que hay casi 4 millones de viviendas vacías o desocupadas, según datos recogidos en su

Este déficit de vivienda se explicaría, en parte, por la falta de suelo para construir y se concentraría en cinco provincias del país: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante.

Otros motivos que eestán detrás de la falta de viviendas, según el informe, son el incremento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el progresivo envejecimiento de los ocupados en la construcción y el déficit de formación profesional, así como la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.

De igual manera, el organismo presidido por Pablo Hernández de Cos señala que el menor 'stock' de vivienda disponible se debe al auge del alquiler vacacional de los últimos años, que supone ya cerca del 10% del tamaño del mercado del alquiler y tiene una ratio estimada en el 1,8% del total de viviendas principales del mercado residencial, con unas 340.000 viviendas.

Durante la presentación del informe, el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán, ha avisado de que "ya no se puede actuar" sobre este déficit de vivienda, porque las viviendas que se construirán hasta 2025 "ya están anunciadas".

Por otro lado, el estudio pone de relieve que casi 4 millones de viviendas en España están vacías o desocupadas. De ellas, buena parte se encuentran en zonas con un menor dinamismo geográfico (en las ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías supondrían 400.000 unidades), mientras que una proporción importante se encuentran en mal estado y unas 450.000 forman parte del 'stock' de vivienda nueva sin vender.

"Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación", se recalca en el informe.

Se duplica el número de jóvenes en el mercado de alquiler

En relación al mercado del alquiler, se estima un aumento de 1,3 millones de viviendas en el parque de alquiler desde 2007, donde los jóvenes menores de 30 años casi han duplicado su presencia desde 2006, hasta alcanzar casi el 60% en 2022.

El otro colectivo que explica el auge del alquiler en España es el de la población de origen extranjero. Ambos colectivos son donde se concentran los hogares con menor nivel de renta.

En 2023 las comunidades con mayor peso de las viviendas en alquiler son Madrid (23,7%), Cataluña (24,9%), Canarias (28,5%) e Islas Baleares (30,9%), frente al promedio en el conjunto de España del 18,7%.

Respecto a los precios del alquiler, entre 2015 y 2022, el incremento medio acumulado de una vivienda arrendada superó el 28,5% debido, sobre todo, a los mayores precios del alquiler de las nuevas viviendas que entran en el mercado y a los aumentos de precios en las viviendas arrendadas sobre las que se acuerdan nuevos contratos (entre un 7% y un 8% más de media anual entre 2015 y 2022).

Los grandes propietarios solo representan el 7%

Según los datos que recoge el documento del supervistor financiero,  los particulares suponen un 92% de los propietarios de viviendas en el mercado del alquiler, frente al 8% de las personas jurídicas de naturaleza privada.

Además, las viviendas arrendadas por particulares propietarios de más de 10 inmuebles suponen un máximo estimado del 7% en el conjunto del parque de alquiler de mercado. En el lado contrario, el peso del alquiler social es muy reducido en España, con una cifra estimada de este tipo de vivienda de 300.000 unidades, un 1,5% de las viviendas principales.

La compraventa de extranjeros superó el 19%

Respecto a la adquisiciones de vivienda por parte de la población extranjera, tanto residentes como no residentes, tienen un peso muy destacado, aunque heterogéneo por áreas geográficas, según el informe.

Estas transacciones alcanzaron su máximo histórico de 134.000 viviendas en 2022, cifra que se redujo hasta unas 125.000 en 2023, cuantía que supone un 19,3% del total y que contrasta con el 7,1% observado en 2007.

Las proporciones de compras de extranjeros más altas se registran en zonas turísticas, como son las islas y la costa mediterránea, circunstancia que se explica por la elevada demanda de segundas viviendas procedente de ciudadanos no residentes.

No obstante, Gavilán ha recalcado que la mayor parte de la compraventa de extranjeros está protagonizada por extranjeros residentes que han llegado a la economía en los últimos años, mientras que la compra de vivienda por parte de los extranjeros no residentes solo suponen una cifra cercana de 60.000 viviendas en los últimos años.

Medidas para aumentar el stock de vivienda pública

En el informe, el Banco de España hace una serie de recomendaciones para aumentar el 'stock' de vivienda, entre las que resaltan impulsar el parque de vivienda público, lo que supondría incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas registrada en España en los últimos años durante los próximos 10 años, para alcanzar en torno a 1,5 millones de nuevas viviendas en alquiler social.

De igual manera sugiere fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler, a través de profundizar en las medidas ya aprobadas de apoyo al sector privado, como la cesión de suelo público, la concesión de avales para la promoción de vivienda en alquiler y las ayudas a la financiación para el desarrollo de viviendas en alquiler social o a precios asequibles.

Asimismo, pide impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas, para lo que demanda acelerar la absorción de los fondos ,Next Generation EU', de manera que las ratios de rehabilitación de vivienda se sitúen en línea con lo observado en las principales economías y valorar la idoneidad de establecer distintos mecanismos e incentivos para la cesión de viviendas vacías o de uso esporádico al sector público, de forma que puedan ser destinadas al alquiler social.

Recomienda subir el IBI y bajar los demás impuestos

En el ámbito fiscal, el Banco de España sugiere revisar la tributación de la vivienda para incrementar la tributación sobre la propiedad recurrente de inmuebles, como, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), a la vez que se reduzca el resto de impuestos sobre la adquisición o la producción de viviendas para evitar un exceso de tributación sobre este activo.

No obstante, señala que las propuestas que supongan una reducción de los impuestos vinculados a la producción y adquisición de viviendas deberían plantearse cuando se reduzcan los desajustes entre oferta y demanda en el mercado residencial porque, en caso contrario, una parte significativa de la reducción de impuestos se trasladaría en forma de un aumento del precio final de la vivienda, transfiriendo los recursos públicos a los promotores y a los propietarios de vivienda en venta.

En un ámbito más social, sugiere mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas, ya que la existencia de una red de transporte público metropolitano, combinada con un transporte urbano adecuado, permitiría incrementar el tamaño potencial de las áreas urbanas, aumentar los beneficios de las economías de aglomeración y reducir las presiones sobre los precios inmobiliarios.

El esfuerzo para comprar una vivienda cae en 2023

El esfuerzo asociado a la compra de una vivienda (ratio entre el precio de adquisición de una vivienda media y la renta bruta anual del hogar mediano) se redujo levemente a 7,3 años a finales de 2023. Este esfuerzo se sitúa por debajo del máximo observado en 2008 (9,5 años), pero es el doble del que se observó en el promedio del período 1987-2000, según se desprende del informe.

Además, este esfuerzo es mayor entre jóvenes y extranjeros. Así, en 2021 (último año para el que hay datos disponibles), la cifra ascendía a 7,8 años para el hogar mediano cuyos miembros eran de origen extranjero y a 7,7 años para un hogar mediano sin hijos o joven menor de 35 años.

Por áreas geográficas, el esfuerzo es mayor en los centros de las áreas urbanas y en determinadas comunidades autónomas. Así, en 2021 el esfuerzo para el hogar mediano en alquiler se situaba en 8,1 años en el caso de una compra de vivienda en los centros de las áreas urbanas, en 6,8 años si la adquisición era en las periferias de estas áreas, y en 5,6 años si dicha operación tenía lugar fuera de las áreas urbanas.

Esfuerzo de la cuota hipotecaria

Por su parte, el esfuerzo teórico que supondría el pago de la hipoteca como proporción de la renta bruta del hogar se situó en 2023 en una ratio cercana al 40%, un porcentaje ha aumentado en unos ocho puntos porcentuales desde finales de 2021 y que supone el nivel más elevado desde 2011, aunque sigue estando por debajo de los máximos observados en 2007.

"El aumento reciente de este indicador se explica por el incremento de los costes de financiación y por la persistencia del crecimiento de los precios de la vivienda, factores que han contrarrestado el efecto positivo sobre la accesibilidad asociado al aumento de la renta per cápita", se señala en el informe.

Durante la presentación del estudio, el director general de Economía y Estadística, Ángel Gavilán, ha señalado que esta ratio se sitúa por encima del umbral máximo recomendado por las entidades financieras, que es el 35% de la renta neta del hogar.

Esfuerzo del alquiler

Por su parte, el esfuerzo asociado al alquiler de una vivienda se ha reducido al 22,5% de la renta bruta para el hogar mediano en 2022 frente al 25,5% en el que se situaba en 2011. Sin embargo, el esfuerzo entre los colectivos con rentas más bajas es sustancialmente mayor y se ha incrementado durante las dos últimas décadas. En particular, el porcentaje mediano que representa el pago del alquiler en el primer quintil de la distribución de la renta se situaba próximo al 45% de la renta bruta en 2022.

Además, este esfuerzo se ha distribuido de manera muy heterogénea entre comunidades autónomas. Así, alcanzaba valores máximos en 2021 en las áreas urbanas donde se concentra el dinamismos poblacional y la actividad turística, con valores en torno al 40% de la renta neta.

Emancipación joven, mejor a través del alquiler que de la propiedad

En relación a la emancipación entre los jóvenes, el informe muestra que en el colectivo de jóvenes con edades comprendidas entre los 18 y 34 años, solo un 12,5% residía en viviendas de alquiler en España en 2022, mientras que la emancipación de jóvenes vía propiedad era cercana al 17,5%.

Por otro lado, España destaca por el peso más elevado que tiene entre los hogares jóvenes la residencia en viviendas cedidas de manera gratuita, con el 12,3% frente al 6,5% de la media de la Unión Europea-27, lo que muestra la "importancia" del apoyo familiar en el caso de los hogares con mayor capacidad económica, tal y como destaca Gavilán.

Los jóvenes de ahora acumulan menos riqueza

Por otro lado, en el informe se pone de relieve que la desigualdad intergeneracional en el acumulado de la riqueza se ha incrementado. Así, en las últimas décadas, la acumulación de riqueza neta (financiera e inmobiliaria) por parte de los hogares jóvenes ha sido menor que la que atesoraron sus homólogos en anteriores generaciones.

"Los hogares que tienen entre 22 y 34 años no están acumulando prácticamente riqueza, mientras que los que nacieron en los años 80, cuando tenían 28 años, ya tenían un nivel superior de riqueza [en torno a los 50.000] y la generación que nació entre 1974 y 1976 tenían una riqueza acumulada [entre los 22 y 34 años] de 100.000 euros", ha expuesto Gavilán.

Según el informe, el hecho de ir acumulando un menor patrimonio a lo largo del ciclo vital supone que, de cara al futuro, las actuales cohortes jóvenes son "más vulnerables" a la materialización de posibles perturbaciones adversas en comparación con la exposición a estos riesgos por parte de las generaciones previas.