La vivienda de segunda mano sigue disparada en Málaga: 1.920 euros el metro cuadrado

Málaga

El precio de compraventa de vivienda usada en Andalucía se modera en el último año, con una variación interanual del 1,7%. Sin embargo, se aprecian importantes variaciones según la capital de provincia. Así, mientras que en Granada y Sevilla el precio baja, con una disminución del 5,85% y del 4,91%, respectivamente; en el resto de las ciudades sube, con Málaga mostrando la máxima subida interanual, del 8,84%.

El metro cuadrado más alto lo encontramos en Cádiz (2.104€), seguida de Málaga (1.920€) y Sevilla (1.357€). El más bajo está en Almería (990€) y Jaén (772€). Por su parte, el precio del alquiler en la ciudad de Sevilla sube un 8,4% en tasa interanual, lo que sitúa el metro cuadrado en 10,5€. Actualmente, la negociación del precio de compra, es decir, la rebaja sobre el precio inicial de salida del inmueble al mercado se sitúa de media en el 9% en Andalucía, con poblaciones destacadas como Linares, con una rebaja del 18,3% sobre el precio inicial, y Jaén, con una rebaja del 14,3%.

Son datos del informe Análisis del mercado de la vivienda en Andalucía, elaborado con la información de las operaciones de intermediación inmobiliaria y financiera realizadas por las oficinas del Grupo Tecnocasa en la comunidad, donde el grupo cuenta con más de 200 oficinas franquiciadas. El estudio ha sido presentado este mates en rueda de prensa.

En la presentación también se han tratado dos nuevos informes de la Cátedra Grupo Tecnocasa – Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Análisis del mercado de la vivienda. El primero analiza el impacto de la nueva ley de vivienda en el mercado de alquiler; el segundo, el dinamismo inmobiliario en Andalucía. Jesús Jiménez, responsable del Grupo Tecnocasa en Andalucía, ha analizado las franjas de precios más comunes. Así en Sevilla, Málaga, Granada y Córdoba ‘la franja de precios más vendida este año ha sido la de viviendas de entre 75.000€ y 150.000€’. En Almería, Jaén y Huelva, han destacado las viviendas de 75.000€ o menos. Mientras que en Cádiz han predominado las de entre 150.000€ y 225.000€.

PRECIO DE LA VIVIENDA Y CARACTERÍSTICAS

Jesús Jiménez, responsable del Grupo Tecnocasa en Andalucía, ha analizado las franjas de precios más comunes. Así en Sevilla, Málaga, Granada y Córdoba ‘la franja de precios más vendida este año ha sido la de viviendas de entre 75.000€ y 150.000€’. En Almería, Jaén y Huelva, han destacado las viviendas de 75.000€ o menos. Mientras que en Cádiz han predominado las de entre 150.000€ y 225.000€.

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La vivienda tipo vendida en Andalucía tiene una superficie media de entre 60 y 80 metros cuadrados en todas las capitales, a excepción de Jaén, donde encontramos viviendas de un mayor tamaño (80-100 metros cuadrados útiles de media). Finalmente, si analizamos el perfil del comprador, cabe destacar que en todas las ciudades andaluzas analizadas el principal y primer motivo de compra es primera vivienda, es decir, el comprador adquiere el inmueble con el objetivo de residir en él. Después de esta primera opción, es importante el número de inversores que encontramos en Granada (22,1%) y Jaén (donde 1 de cada 4 compras está hecha por un pequeño inversor).

FINANCIACIÓN PARA LA COMPRA DE UN INMUEBLE

José Enrique Felipe, responsable de Kìron en Andalucía, ha comentado que ‘en Andalucía, predomina la compra con hipoteca’. Esto es así en el 55,8% de las compraventas realizadas este año y es la forma de pago predominante en Sevilla, Málaga, Jaén, Huelva y Córdoba. El pago al contado es mayoritario en Almería (53,8%), Granada (50,4%) y Cádiz (57,1%).

De las personas que han comprado con financiación en 2023, el 54,5% lo ha hecho con un tipo de interés fijo, una cifra lejana al 71,3% de 2022 o del 80% de 2021, año en que el tipo fijo marcó récord. Así, en 2023 ha aumentado la proporción de hipotecas a tipo mixto (que se sitúa en el 32,5%, con un crecimiento de 18,8 puntos porcentuales en un año). Si analizamos la evolución de este año mes a mes, vemos que desde mayo la proporción de hipotecas a tipo fijo ha ido bajando progresivamente, mientras que las hipotecas mixtas han crecido de manera exponencial.

IMPACTO DE LA NUEVA LEY DE VIVIENDA

La inseguridad jurídica (79,2%), las actualizaciones de la renta por debajo del IPC (11,1%) y el límite a las rentas en las zonas tensionadas (9,7%) podrían llevar a muchos propietarios andaluces a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio. Esto supondría la desaparición de más 27.600 viviendas que actualmente están alquiladas, o lo que es lo mismo, la oferta de alquiler en Andalucía se reduciría un 11,4%.

Una vez finalizado el contrato de alquiler vigente, un 5,5% de propietarios andaluces se plantea la venta de la vivienda, mientras que un 5,9% baraja otras opciones como, por ejemplo, el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

Granada sería la ciudad donde bajaría más la oferta de alquiler. Lo haría un 22,8%, seguida de Cádiz y Córdoba, ambas con una disminución de 19%. La menos afectada sería Huelva (-2,5%).

COMPRAR vs ALQUILAR

Actualmente, si comparamos y analizamos la compra de una vivienda con el alquiler de la misma, la opción de comprar es más rentable. Así, una persona que cuente con algunos ahorros previos puede obtener una cuota hipotecaria inferior a un alquiler.